Hausmeisterservices sind im Alltag von Immobilien unverzichtbar – sie halten Anlagen funktionsfähig, betreuen Mieteranliegen und reagieren schnell. Dennoch gibt es klare gesetzliche Grenzen: Nicht alles, was „handwerklich“ aussieht, darf ein Hausmeisterservice anbieten oder ausführen. Wer diese Grenzen ignoriert, riskiert hohe Haftung, Bußgelder und Qualitätsmängel – zum Schaden von Eigentümern, Verwaltern und Nutzern.
Hausmeisterservices: Was gesetzlich tabu ist
Hausmeister sind Allrounder, aber kein Ersatz für zulassungspflichtige Handwerksbetriebe. Grundregel: Tätigkeiten, die nach Handwerksordnung (HwO, Anlage A) oder spezialgesetzlichen Normen nur durch eingetragene Fachbetriebe bzw. qualifizierte Fachkräfte erbracht werden dürfen, sind tabu. Dazu zählen insbesondere Eingriffe in leitungsgebundene Anlagen (Strom, Gas, Trinkwasser), genehmigungs- oder anzeigepflichtige Arbeiten sowie Aufgaben, für die besondere Sachkundenachweise, Betriebszulassungen oder behördliche Erlaubnisse notwendig sind.
Explizit unzulässig sind beispielsweise Arbeiten an elektrischen Anlagen über das bloße Auswechseln von Leuchtmitteln hinaus: Leitungen verlegen, Sicherungen/Verteiler bearbeiten oder Steckdosen installieren sind Aufgaben für Elektrofachkräfte nach VDE. Gleiches gilt für Sanitär-, Heizungs- und Gasanlagen (DVGW-Regelwerk, TRGI/TRWI): Armaturen anschließen, Heizkreise öffnen, Gasleitungen anfassen oder Druckbehälter entleeren sind Fachbetrieben vorbehalten. Auch klimatisierungs- und kältetechnische Arbeiten an Kältemittelkreisläufen erfordern Zertifizierungen nach F-Gase-Recht.
Weitere rote Linien betreffen Sicherheit, Gefahrstoffe und Bau: Objektschutz, Alarmverfolgung oder Schließdienste als Bewachungsgewerbe benötigen eine Erlaubnis nach § 34a GewO; Schädlingsbekämpfung mit Bioziden setzt einen staatlich anerkannten Sachkundenachweis und behördliche Anzeige voraus. Wartung und Eingriffe an Aufzügen, brandschutztechnischen Anlagen (RWA, Sprinkler, Feuerlöscher) dürfen nur befähigte Personen bzw. zertifizierte Fachunternehmen erbringen. Asbest- oder schadstoffhaltige Baustoffe (TRGS 519), tragende/konstruktive Bauarbeiten sowie gewerbliche Abfalltransporte ohne Anzeige/Erlaubnis nach KrWG sind ebenfalls außerhalb des zulässigen Spektrums eines gewöhnlichen Hausmeisterservices.
Warum Verbote sinnvoll sind: Haftung und Qualität
Diese Verbote schützen zuerst Menschenleben und Sachwerte. Stromschläge, Gaslecks, Keimbelastung im Trinkwasser oder Fehlfunktionen bei Aufzügen und Brandschutzanlagen bergen erhebliche Risiken. Normen wie VDE, DVGW-Regelwerke, BetrSichV und EU-F-Gas-Verordnungen stellen sicher, dass nur qualifizierte Fachkräfte mit geeigneter Ausrüstung, Prüfmitteln und Dokumentation an sicherheitsrelevanten Systemen arbeiten.
Für Eigentümer und Verwalter geht es zudem um beherrschbare Haftung. Lässt man unbefugte Arbeiten zu, drohen nicht nur Mängelansprüche und Vertragsstrafen, sondern auch Regressforderungen von Versicherern, Bußgelder der Aufsichtsbehörden und persönliche Haftung der Verantwortlichen. Im Schadenfall wird schnell geprüft, ob fachbetriebliche Qualifikation, Handwerksrolleneintrag, Erlaubnisse und Prüfprotokolle vorlagen; fehlen diese, steht der Versicherungsschutz auf dem Spiel.
Qualitätssicherung und Markttransparenz profitieren ebenfalls von klaren Grenzen. Spezialisierte Handwerksbetriebe sichern reproduzierbare Qualität, Gewährleistung und normkonforme Dokumentation – Bausteine, die für Bestandssicherheit und Werterhalt unverzichtbar sind. Professionelle Hausmeisterservices fokussieren sich deshalb auf zulässige Leistungen mit hohem Nutzen (Sichtprüfungen, einfache Instandhaltung, Reinigung, Grünpflege, Koordination), etablieren klare Eskalationspfade zu Fachbetrieben und dokumentieren Schnittstellen. So entstehen verlässliche Prozesse, weniger Ausfälle und eine robuste Compliance.
Hausmeisterservices sind starke Generalisten – gerade deshalb brauchen sie klare fachliche Leitplanken. Wer die tabubehafteten Tätigkeiten konsequent Fachbetrieben überlässt und sich auf zulässige, gut dokumentierte Leistungen konzentriert, minimiert Haftungsrisiken und maximiert Qualität. Das Ergebnis: sichere Gebäude, zufriedene Nutzer und ein professionelles Zusammenspiel aller Gewerke.