Ein Hausmeisterdienst kann für Ordnung, Sicherheit und schnelle Hilfe sorgen – aber nicht um jeden Preis. Vermieter dürfen solche Dienste nicht beliebig einführen und die Kosten weiterreichen. Das Mietrecht setzt klare Grenzen: Nur was vertraglich legitimiert, wirtschaftlich angemessen und inhaltlich sauber abgegrenzt ist, darf am Ende auf der Nebenkostenabrechnung landen. Alles andere bleibt Vermietersache – und zwar zu Recht.
Rechtsgrundlagen: Grenzen der Vermieterbefugnis
Der Ausgangspunkt ist das Vertragsrecht: § 535 BGB verpflichtet den Vermieter zur Erhaltung der Mietsache, nicht aber zur einseitigen Änderung des vertraglich vereinbarten Leistungsprogramms. Ein Hausmeisterdienst, der Pflichten der Mieter (z. B. Treppenhausreinigung oder Winterdienst) ersetzt, die im Mietvertrag ausdrücklich dem Mieter zugewiesen sind, überschreitet diese Grenze. Ohne entsprechende Vereinbarung darf der Vermieter die Organisation der Bewirtschaftung nicht so umstellen, dass sich der Inhalt der Mieterpflichten faktisch verändert oder erweitert.
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) kennt zwar Hauswartkosten (§ 2 Nr. 14 BetrKV), aber nur für laufende, betriebsbedingte Tätigkeiten. Verwaltungsaufgaben (z. B. Wohnungsabnahmen, Mieterkommunikation) und Instandsetzung sind nicht umlagefähig und müssen aus jedem Hausmeisterpaket herausgerechnet werden. Ist eine saubere Trennung nicht möglich oder werden identische Leistungen doppelt beauftragt (Hausmeister und Reinigungsfirma), darf der Vermieter den Dienst in dieser Form nicht auf die Mieter umlegen – die Bestellung wäre rechtlich ins Leere laufend, weil sie die Umlagevoraussetzungen verfehlt.
Hinzu kommt das Wirtschaftlichkeitsgebot, das nach Gesetz und ständiger Rechtsprechung die Auswahl und den Umfang von Bewirtschaftungsleistungen begrenzt. Ein überdimensionierter 24/7-Hausmeister ohne objektiven Bedarf, teure Pauschalpakete ohne Preis-Leistungs-Nachweis oder Kontrolltätigkeiten, die in Persönlichkeitsrechte eingreifen (Schlüsselverwahrung, Kameraüberwachung), sind unzulässig oder jedenfalls nicht umlagefähig. Wo Leistung, Umfang und Preis nicht plausibel sind, fehlt es an der rechtlichen Grundlage – der Vermieter darf den Dienst nicht zu Lasten der Mieter „bestellen“.
Kostenumlage und Zustimmung: Was Mieter schützt
Kostenumlage setzt eine klare Vereinbarung voraus. Steht „Hausmeisterkosten“ im Mietvertrag oder sind „sonstige Betriebskosten“ hinreichend konkretisiert, kann der Vermieter solche laufenden Kosten grundsätzlich abrechnen – sonst nicht. Allgemeine Auffangklauseln ohne Benennung der Kostenart genügen nicht; eine nachträgliche Einführung per Rundschreiben oder Hausordnung ersetzt keine Vertragsänderung. Fehlt die Umlagevereinbarung, darf der Vermieter zwar einen Dienst beauftragen, muss die Kosten aber selbst tragen.
Ebenso wenig darf der Vermieter einseitig die Aufgabenteilung drehen. Sind Mieter vertraglich zur Treppenhausreinigung oder zum Winterdienst verpflichtet, kann er nicht ohne Zustimmung auf einen Hausmeister- oder Winterdienst umstellen und die Kosten auf alle Mieter verteilen. Erlaubt ist lediglich die Ersatzvornahme gegenüber dem konkret säumigen Mieter – nicht die dauerhafte Umlegung als Betriebskosten. Eine Vertragsänderung bedarf immer der Zustimmung; daran ändert auch ein praktischer Organisationswunsch des Vermieters nichts.
Schließlich schützen Abrechnungs- und Kontrollrechte. Vorauszahlungen dürfen nur nach ordnungsgemäßer Jahresabrechnung angepasst werden; Pauschalen sind während der Laufzeit nicht steigerbar. Mieter haben Einsichtsrechte in Verträge und Rechnungen, können nicht umlagefähige Anteile (Verwaltung, Instandsetzung) streichen lassen, Doppelbeauftragungen rügen und Unwirtschaftlichkeit einwenden. Gelingt dem Vermieter die saubere Aufteilung nicht, geht das zu seinen Lasten: Der betreffende Teil der Hausmeisterkosten ist nicht umlagefähig – und ein „Bestellen“ zulasten der Mieter damit rechtlich ausgeschlossen.
Ein Hausmeisterdienst ist kein Freibrief. Er setzt eine tragfähige Umlagevereinbarung, eine strikte Abgrenzung zu Verwaltung und Instandhaltung sowie wirtschaftliche Vernünftigkeit voraus. Wo diese Leitplanken fehlen, darf der Vermieter nicht einseitig bestellen und die Rechnung präsentieren. Das Ergebnis ist klar: Organisation ist Vermietersache – Kostenumlage nur im rechtlich zulässigen Rahmen. Wo dieser Rahmen überschritten wird, haben Mieter starke Abwehrrechte.